¿Qué es la nuda propiedad?

Explicamos, con varios ejemplos, en qué consiste el concepto de “nuda propiedad”

La nuda propiedad

Actualizado: 22/05/2024

La nuda propiedad es un concepto jurídico fundamental en el derecho de propiedad en España, aunque puede resultar complejo para quienes no están familiarizados con temas legales. A través de este artículo, te explicaremos de manera clara y sencilla qué es la nuda propiedad, cómo se diferencia del usufructo, sus ventajas y desventajas, y te proporcionaremos ejemplos prácticos para facilitar tu comprensión.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad se refiere al derecho de propiedad sobre un bien, pero sin tener el derecho a usarlo y disfrutarlo. Este derecho de uso y disfrute pertenece a otra persona, llamada usufructuario. En otras palabras, la nuda propiedad es la titularidad de un bien sin la posibilidad de utilizarlo hasta que finalice el usufructo. Este concepto se aplica principalmente a inmuebles y es crucial en situaciones como herencias y donaciones.

Diferencias entre nuda propiedad y usufructo: un ejemplo

Para entender mejor la nuda propiedad, es esencial conocer la diferencia entre esta y el usufructo.

• Nuda propiedad: Es la propiedad del bien sin derecho de uso. El nudo propietario tiene el derecho a disponer del bien (venderlo, donarlo, etc.), pero no puede usarlo ni obtener rentas de él mientras dure el usufructo.
• Usufructo: Es el derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno. El usufructuario puede vivir en la propiedad, alquilarla y obtener beneficios de ella, pero no puede vender la nuda propiedad sin el consentimiento del nudo propietario.

Ejemplo práctico

Antonio es una persona mayor quiere asegurarse de que su hija María herede su casa, pero desea seguir viviendo en ella hasta su muerte. Para esto, puede donar la nuda propiedad de la casa a su hija y reservarse  el usufructo vitalicio. Así, María será la propietaria de la casa (nudo propietario), pero no podrá vivir en ella ni alquilarla hasta que su padre fallezca, momento en el cual se extinguirá el usufructo y ella pasará a tener la plena propiedad de la casa.

Ventajas de la nuda propiedad

La nuda propiedad ofrece varias ventajas tanto para el nudo propietario como para el usufructuario:

Para el nudo propietario

• Ahorro fiscal: La adquisición de la nuda propiedad suele tener ventajas fiscales, ya que los impuestos se calculan sobre el valor de la nuda propiedad y no sobre el valor total del bien.
• Inversión a largo plazo: La compra de nuda propiedad puede ser una inversión rentable, ya que el valor de mercado puede aumentar con el tiempo.

Para el usufructuario

• Seguridad: El usufructuario tiene la seguridad de poder usar y disfrutar del bien durante el tiempo que dure el usufructo.
• Flexibilidad: El usufructuario puede generar ingresos alquilando el bien, lo que puede ser una fuente de ingresos adicional.

Desventajas de la nuda propiedad

A pesar de sus ventajas, la nuda propiedad también tiene algunas desventajas que deben considerarse:

Para el nudo propietario

• Limitación de uso: El nudo propietario no puede usar ni disfrutar del bien hasta que termine el usufructo.
• Dependencia del usufructuario: Si el usufructuario no mantiene adecuadamente el bien, el nudo propietario puede ver afectado el valor de su propiedad.

Para el usufructuario

• Falta de plena propiedad: El usufructuario no puede vender el bien sin el consentimiento del nudo propietario.
• Obligaciones de mantenimiento: El usufructuario está obligado a mantener el bien en buen estado y pagar los gastos ordinarios, como reparaciones y suministros.

¿Cómo se valora la nuda propiedad?

La valoración de la nuda propiedad depende del valor total del bien y de la edad del usufructuario. En general, cuanto mayor es el usufructuario, menor es el valor del usufructo y, por lo tanto, mayor es el valor de la nuda propiedad. Esta valoración se realiza mediante tablas actuariales que tienen en cuenta la esperanza de vida del usufructuario.

Ejemplo práctico

Si una casa tiene un valor de 300,000 euros y el usufructuario tiene 70 años, se utilizarán tablas actuariales para determinar el valor del usufructo. Supongamos que el valor del usufructo se calcula en 100,000 euros, entonces el valor de la nuda propiedad será 200,000 euros.

Situaciones comunes de nuda propiedad

La nuda propiedad se utiliza en diversas situaciones, siendo las más comunes:

• Herencias y donaciones: Es frecuente que los padres donen la nuda propiedad de sus bienes a sus hijos, reservándose el usufructo vitalicio.
• Inversiones inmobiliarias: Inversores compran nuda propiedad como una inversión a largo plazo, esperando beneficiarse del aumento del valor de los inmuebles.
• Planificación patrimonial: La nuda propiedad es una herramienta útil para la planificación patrimonial y sucesoria, permitiendo transferir propiedades de manera eficiente y con ventajas fiscales.

¿Qué implicaciones fiscales tiene la nuda propiedad?

La compra y tenencia de nuda propiedad tiene implicaciones fiscales que deben considerarse cuidadosamente. Las principales son:

• Impuesto sobre sucesiones y donaciones: La donación de nuda propiedad suele tener una base imponible menor que la donación de la propiedad plena, lo que puede resultar en un ahorro fiscal.
• Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): Los ingresos generados por el usufructo (como alquileres) deben ser declarados por el usufructuario en su declaración de la renta.
• Impuesto sobre el patrimonio: El nudo propietario debe declarar el valor de la nuda propiedad en su declaración de patrimonio, mientras que el usufructuario declara el valor del usufructo.

Referencias normativas

La nuda propiedad está regulada en diversas normas legales en España.

• Código Civil Español: Artículos 467 a 522, que regulan el usufructo y la nuda propiedad.
• Ley de Enjuiciamiento Civil: En lo referente a la ejecución sobre bienes con usufructo.
• Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): En relación a la tributación de los ingresos obtenidos por el usufructuario.
• Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: que establece las bases imponibles para la nuda propiedad y el usufructo.

 

Otros artículos relacionados