El contrato de arras

El contrato de arras es frecuente a la hora de adquirir, por ejemplo, una vivienda. ¿Conoces su funcionamiento y consecuencias para comprador y vendedor?

¿Qué es el Contrato de Arras?

Actualizado: 23/06/2024

El contrato de arras es un acuerdo preliminar que se celebra entre comprador y vendedor en una transacción de compraventa, especialmente de bienes inmuebles. Este contrato establece que una de las partes entregará a la otra una cantidad de dinero como señal de compromiso para la futura celebración del contrato definitivo. Las arras pueden ser confirmatorias, penales o penitenciales, cada una con diferentes implicaciones legales y consecuencias en caso de incumplimiento.

Ejemplo 1: Imagina que Laura quiere comprar una casa y llega a un acuerdo con el vendedor, Pedro. Para asegurar la compra, Laura entrega a Pedro una cantidad de dinero como señal. Si todo va bien, esa cantidad se descontará del precio final de la casa. Sin embargo, si Laura decide no comprar la casa, podría perder ese dinero. Por otro lado, si Pedro decide no venderla, tendría que devolver el doble de la cantidad recibida a Laura.

Ejemplo 2: Supongamos que estás a punto de comprar un coche de segunda mano y quieres asegurarte de que el vendedor no se eche para atrás en el último momento. Para evitar este tipo de situaciones, se puede recurrir a un contrato de arras. Este documento funciona como una especie de garantía, donde ambas partes acuerdan reservar la venta del vehículo y se comprometen a cumplir con lo acordado. Las arras pueden ser de diferentes tipos, como confirmatorias, penitenciales o penales, cada una con sus propias implicaciones y consecuencias en caso de incumplimiento. Por ejemplo, si el vendedor decide no vender el coche, las arras penitenciales podrían obligarlo a devolver el doble de la cantidad entregada como señal.

Este es el propósito de un contrato de arras: asegurar que ambas partes cumplan con lo acordado en una transacción, ya sea de un coche, una casa o cualquier otro bien. Las arras pueden ser una cantidad de dinero o incluso un bien fungible que se entrega como señal de compromiso. Dependiendo del tipo de arras acordadas, se establecerán las consecuencias en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de los contratantes. Por ejemplo, si decides comprar un teléfono móvil de segunda mano y entregas una cantidad como arras, estas podrían servir como garantía de que el vendedor no se retracte de la venta.

Tipos de Contrato de Arras

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son un anticipo del precio final y sirven como prueba del compromiso de las partes para celebrar el contrato definitivo. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización por daños y perjuicios.

Arras penales

Las arras penales funcionan como una cláusula penal. Si una de las partes incumple, deberá pagar una penalización previamente acordada. Si es el comprador quien incumple, pierde las arras entregadas. Si es el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si el comprador desiste, pierde las arras. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la cantidad recibida. Este tipo de arras está regulado por el artículo 1454 del Código Civil.

Importancia del Contrato de Arras

Seguridad para ambas partes

El contrato de arras proporciona seguridad tanto al comprador como al vendedor. Asegura al comprador que el vendedor no negociará con otra persona y garantiza al vendedor que el comprador está comprometido con la transacción.

Compromiso inicial

Este contrato es un compromiso inicial que demuestra la seriedad de ambas partes en la transacción. Facilita la negociación y el proceso de compraventa, creando un marco de confianza y previsibilidad.

Consecuencias del Incumplimiento del Contrato de Arras

Para el comprador

Si el comprador incumple el contrato de arras, puede perder la cantidad entregada como señal, dependiendo del tipo de arras acordado.

Para el vendedor

Si el vendedor incumple, podría estar obligado a devolver el doble de la cantidad recibida como arras, en el caso de arras penales o penitenciales.

Preguntas frecuentes sobre el Contrato de Arras

1. ¿Es obligatorio firmar un contrato de arras en todas las compraventas?

No, no es obligatorio, pero es una práctica común para asegurar el compromiso de ambas partes antes de la firma del contrato definitivo.

2. ¿Qué pasa si ninguna de las partes incumple?

Si ambas partes cumplen con lo acordado, el dinero de las arras se descontará del precio final de la compraventa.

3. ¿Se puede modificar un contrato de arras una vez firmado?

Sí, se puede modificar siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y se formalice por escrito.

4. ¿Qué debe incluir un contrato de arras?

Debe incluir la identificación de las partes, la descripción del bien, la cantidad de las arras, el plazo para la firma del contrato definitivo y las consecuencias del incumplimiento.

5. ¿El contrato de arras debe ser elevado a público?

No es necesario, pero es recomendable para mayor seguridad jurídica, especialmente en transacciones de gran valor.

6. Cuál es la diferencia entre las arras confirmatorias y las arras penitenciales según la jurisprudencia y doctrina?

Según la jurisprudencia y doctrina mencionada en los fragmentos, la diferencia principal entre las arras confirmatorias y las arras penitenciales radica en su función y finalidad. Las arras confirmatorias actúan como un anticipo del precio y refuerzan la existencia del contrato, mientras que las arras penitenciales permiten a las partes desistir del contrato con una penalización, ya sea perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas.

Regulación legal del Contrato de Arras

El contrato de arras está regulado en el Código Civil español, principalmente en el artículo 1454. Este artículo establece las bases para el uso de arras penitenciales en contratos de compraventa. Además, la jurisprudencia y la doctrina han desarrollado numerosas interpretaciones y aplicaciones de este tipo de contratos, ofreciendo un marco legal sólido y claro.

Artículo 1454.Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Ejemplo de un modelo de contrato de arras penitenciales en la compraventa de un piso

Contrato de Arras Penitenciales

Reunidos

De una parte, Don/Doña [Nombre del Vendedor], con DNI [Número del Vendedor], con domicilio en [Dirección del Vendedor]. En adelante, “el Vendedor”.

Y de otra parte, Don/Doña [Nombre del Comprador], con DNI [Número del Comprador], con domicilio en [Dirección del Comprador]. En adelante, “el Comprador”.

Ambas partes, en adelante, “las Partes”, se reconocen la capacidad legal necesaria para suscribir el presente contrato y a tal efecto,

Exponen

1. Que el Vendedor es propietario de la vivienda sita en [Dirección de la Vivienda], con referencia catastral [Número de Referencia Catastral].

2. Que el Comprador está interesado en adquirir dicha vivienda y ambas partes han acordado la celebración de un contrato de arras penitenciales conforme a las siguientes,

Cláusulas

Primera. Objeto del Contrato

El objeto del presente contrato es la reserva de la compraventa de la vivienda descrita en el expositivo primero, mediante el pago de una cantidad en concepto de arras penitenciales.

Segunda. Precio de Venta

El precio total de la compraventa de la vivienda se fija en [Cantidad en euros] €, que serán abonados por el Comprador al Vendedor en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa.

Tercera. Entrega de Arras

El Comprador entrega en este acto al Vendedor la cantidad de [Cantidad de Arras en euros] €, en concepto de arras penitenciales. Esta cantidad se descontará del precio total de la compraventa en el momento de la firma de la escritura pública.

Cuarta. Desistimiento

1. En caso de que el Comprador desista de la compraventa, perderá las arras entregadas al Vendedor.

2. En caso de que el Vendedor desista de la compraventa, deberá devolver al Comprador el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.

Quinta. Plazo para la Formalización

Las partes acuerdan que la firma de la escritura pública de compraventa se realizará en el plazo máximo de [Número de días/meses] a contar desde la firma del presente contrato.

Sexta. Gastos e Impuestos

Todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa, incluida la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, serán a cargo del Comprador, salvo los gastos de cancelación de cargas, que serán a cargo del Vendedor.

Séptima. Legislación Aplicable

El presente contrato se regirá por lo dispuesto en el Código Civil y demás legislación aplicable.

Y en prueba de conformidad, firman el presente contrato por duplicado en [Ciudad], a [Fecha].

El Vendedor: ___________________________

El Comprador: ___________________________

Conclusiones

El contrato de arras es una herramienta útil y efectiva en las transacciones de compraventa, proporcionando seguridad y compromiso a ambas partes. Es importante entender los diferentes tipos de arras y las consecuencias de su incumplimiento para utilizar este contrato de manera adecuada.