¿Qué cambia en la nueva Ley de hipotecas?

Queda menos de un mes para que entre en vigor la nueva Ley. ¿Qué cambios encontraremos a la hora de solicitar un préstamo hipotecario?

 

Entrada en vigor de la nueva ley de hipotecas: 16 de junio de 2019

 
La “nueva ley de crédito inmobiliario” se aprobó el 15 de marzo de 2019, dándose un plazo de tres meses para su entrada en vigor. Por lo tanto, la nueva ley y su reglamento de desarrollo serán de aplicación a los contratos de créditos hipotecarios que se firmen a partir del próximo 16 de junio de 2019.
 
Los contratos firmados antes de esta fecha se seguirán regulando por la normativa vigente hasta ese momento.

 

Novedades más importantes a la hora de pedir una hipoteca:

 
El Consejo General del Notariado ha difundido este vídeo en el que se explica cuáles son las principales novedades de la Ley de Hipotecas en lo que se refiere a la firma ante el Notario.
 

 
Ahora analizamos punto por punto los cambios en la Ley y el procedimiento para firmar la hipoteca.

 

1) Obligación de información y transparencia en la firma con el Notario

 
Con la nueva Ley será obligatorio realizar dos visitas al Notario, en días distintos.

• Una primera visita para recibir la información y pedir asesoramiento.

Con una antelación mínima de 10 días previos a la firma del contrato, el prestatario (cliente que pide el préstamo al banco) deberá disponer de toda la documentación de la hipoteca:  copia del proyecto de contrato y sus gastos, información clara sobre el sistema de pago de cuotas y riesgos de tipos de interés variable, etc, para que cuando acuda al notario le pueda plantear todas las dudas que surjan de dichos documentos. El notario tendrá que comprobar que la persona que va a solicitar la hipoteca comprende y acepta el contenido de los documentos y levantará acta de ello.

• La segunda y definitiva visita al Notario será ya para firmar la hipoteca.

 



 

2) El banco tendrá que asumir varios gastos de formalización

 
Después de varias sentencias del Tribunal Supremo respecto al reparto de los gastos de formalización de toda hipoteca, la nueva ley establece con claridad qué debe pagar cada parte.

• Corresponde al BANCO pagar: los gastos del Notario, inscripción en el Registro de la Propiedad y los trámites en las Gestorías, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.  El Notario entregará gratuitamente al prestatario una copia simple de la hipoteca.
• EL CLIENTE que pide la hipoteca debe pagar : los gastos de la tasación de la vivienda y las copias de las escrituras adicionales que solicite.

 

3) Se prohíben las “cláusulas suelo”

 
Aún quedan pendientes en los tribunales miles de reclamaciones de consumidores sobre las cláusulas suelo en los contratos de hipotecas, que fueron habituales durante muchos años y que los tribunales han anulado por ser abusivas.
 
Con la nueva ley, en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable está prohibido que el banco fije una “cláusula suelo”.
 
Es decir, El banco no podrá fijarse un límite por debajo del cual no habrá bajada del tipo de interés. Eso si, después de aplicar el diferencial pactado sobre los tipos de mercado, no podrá existir un tipo de interés negativo contrario al banco.   Como máximo, el tipo de interés variable de la hipoteca podría llegar a cero, pero nunca a valores negativos.

 

4) Se limitan los casos en los que el banco puede “ejecutar la hipoteca”

 
Los bancos ya no podrán declarar el vencimiento del préstamo con tan  solo tres impagos de la hipoteca, como se contemplaba en algunos contratos. Ahora la ley exige que el incumplimiento por parte del deudor sea manifiesto.
 
Para que el banco pueda pedir el vencimiento anticipado del préstamo tienen que darse estas condiciones:

• Cuando la falta de pago tenga lugar en la primera mitad de la vida del préstamo, el importe total de la deuda pendiente tiene que ser equivalente al menos al 3% del importe del capital inicial. Se presume que dicho requisito cuando el deudor no pague al menos 12 cuotas mensuales.
• Si el impago se produce durante la segunda mitad de la vida del préstamo, la deuda pendiente tiene que ser equivalente al 7% del capital concedido, o cuando el deudor no pague al menos 15 cuotas mensuales.
• Se obliga al banco a que haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole formalmente de que si no atiende el pago, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

 

5) Se limitan y controlan las comisiones por cancelación anticipada

 
Las comisiones por cancelación anticipada, en el caso de que el cliente (prestatario) decida cancelar el préstamo antes del vencimiento, se reducen y tienen un tope máximo por ley, en función de si el préstamos es a interés fijo o variable y el momento en el que se produce la cancelación.
 


 

6) Mayor control sobre comercialización y ventas vinculadas por parte del banco

 
La nueva ley exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos hipotecarios tenga que cumplir determinados requisitos de formación y capacitación.
 
También por lo que se refiere a la comercialización, hasta ahora era habitual que como requisito para la concesión de una hipoteca, el banco obligase a los clientes a contratarle determinados servicios y productos financieros de forma exclusiva (tasaciones, seguros, cuentas nóminas, uso de tarjetas de crédito, etc).
 
Con la nueva ley se restringen estas ventas vinculadas y se aumenta el deber del banco de transparencia en la información. Se permiten algunas modalidades de “ventas combinadas” de varios servicios por parte del banco cuando ello se pueda traducir en una mejora de las condiciones del crédito por la contratación adicional de otros servicios.

 

Información del Banco de España sobre hipotecas

 
El Banco de España dispone de varios recursos online que pueden ser de interés para quienes estén buscando un préstamo hipotecario:
&nbsp:

• Simulador de cuotas de préstamo (online), que permite comparar las condiciones de distintas entidades financieras
• Tablas de tipos de referencia oficiales en el mercado hipotecario. Con información de la evolución de los tipos medios de los préstamos hipotecarios en el conjunto de entidades financieras.

 

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

 
Texto completo y actualizado de la nueva ley 5/2019: (BOE online).
 
Reglamento: Real Decreto 309/2019, de 26 de abril